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北京住房白皮书:10万套保障房入市人口郊区化加速产权住房时代终
发布日期:2019-08-19 04:40   来源:未知   阅读:

  8月2日,北京市政府正式发布《2019年北京住房和城乡建设发展白皮书》,在这个白皮书里,北京市政府对北京未来的住房发展做了详细的阐述。

  第一,持续扩大保障房的建设,确保城市居民住有所居。从数据上看,预计未来几年保障房所占比例很快就会达到60%,完全产权住房仅有40%。

  第二,保持房地产调控政策延续性和稳定性。自2017年731新政后,北京调控政策的严厉性全国首位,目前看短期松绑的可能性较低。

  第三,攻坚旧改,推动新城住房建设,疏解城区人口。目前北京中心城区的疏解已经进入了攻坚阶段,到2020年还将有接近100万人要疏解腾退。

  综观整个2019年版的北京住房白皮书,里面介绍篇幅最多的就是要全力扩张北京市保障房的建设。

  根据白皮书的数据显示,2018年北京房地产投资增速仅有3.4%,但是住宅投资增速高达17.4%,而保障房投资增速首次达到历史最高点44.1%。

  2018年北京住宅投资总额是2026亿元,其中保障房投资总额高达1227亿,占比高达60%以上,完全产权的商品住宅投资不到800亿。

  在各类保障性住房里面,公租房投资60个亿,安置房投资610个亿,共有房投资460个亿,合计1200个亿左右。

  最重要的是,这里面还不包括12个集体建设用地租赁房的投资额,如果也加上集体建设用地租赁房,那整个保障房的投资将会达到70%以上。

  其中公租房1.1万套+集体建设租赁房1.2万套+集体宿舍0.41万套,租房市场新开工数量达到2.7万套。

  此外,闲置商场、写字楼、酒店等转化、改建租赁住房项目共有项目 15 个,面积约18 万平方米,将会提供5000套租赁房。

  同时,定向安置房(按共有产权房管理)4.35万套+共有产权房3万套,非完全产权房的新动工合计7.35万套。

  以上三种住房,在2018年合计新动工已经超过了10万套的总量,这些项目将在未来1-2年全部入市。

  这样一来,北京市未来的新房住房结构将会分成三个层次:具有完全产权的新房比例将会降到30%左右。

  其实在7月27日,北京规土委发布的《关于印发北京市2019年度建设用地供应计划的通知》就已经明确指出:2019年北京商品住宅用地将会设定弹性供应,最低仅有300公顷,其中还要包括共有房建设用地。

  也就是说,2019年北京完全产权的商品住宅供地将可能低到不到300公顷,而保障房建设用地+租赁房建设用地合计高达550公顷。

  对于未来高达10万套的保障房主要分布在哪里,北京市住建委相关负责人明确指出:重点分布在新城交通方便、配套较为完善的地区。

  根据我们的统计,目前北京市35个共有产权房项目,有26个分布在新城板块,占到了75%以上。

  其中大兴、顺义、昌平及房山等四大新城是重中之重,共有房个数达到了17个,占到北京市的50%以上,是未来重点承载城区人口疏解的核心地带。

  北京市的思路很简单:通过共有产权住房的建设,带动中心城区人口向新城转移,实现人口快速郊区化。

  因此,北京将会调整共有房项目配售政策、降低申购门槛,尤其是针对大兴、房山、顺义等供地较大区域,要求各区取消要求本区社保时间限定等不合理的准入条件,以方便城区人口快速导入。

  这也就意味着各区共有房要求必须“至少本区3-6个月的社保”这个条件要被彻底删除了:主要是方便中心城区人口购买疏解。

  白皮书同时强调:核心区直管公房腾退将会加速,尽快推出老城历史文化街区直管公房申请式退租的具体政策。

  政策将会明确退租主体、腾退程序、房源管理、经营权质押等实施细则,提出居民自愿申请的腾退模式。

  推广以居民自愿申请式退租方式为主、征收为辅的“保障对保障”模式:退租房为保障房,安置房也只能是保障房的模式。

  那么随着完全产权的商品住宅供应量的减少,北京商品房价是不是会上涨?答案是:长期看肯定上涨,短期依然需要时间去库存。

  根据白皮书的数据显示,2018年北京新增商品住宅供应8.46万套(含共有房2.45万套),同比供应量翻倍了。

  而2018年的新房签约量仅有4.6万套,与最惨的2017年(4.3万套)基本持平,销售率仅有50%,导致北京新房库存明显加大。

  根据建委的数据显示,目前北京新房库存量6.2万套,库存周期达到了17个月,根据北京市的库存经验,只有库存量减少了8-9个月的时候,房价才有可能出现反弹。

  因此对于北京房价而言,至少还需要9-12个月的时间来持续去库存,也就是说北京房价要想反弹至少需要到明年的中旬或四季度。

  由此可见,在未来的一年内,北京商品房市场项目还将持续促销,强力去库存,买房可择机选择入市时间。

  但不管如何,随着北京市住房结构的变化,我们对未来北京完全产权房的房价依然乐观,尤其是在共有房处于完全封闭运行的状态下,作为完全产权的商品房房价应该具有较大的空间。